Odpověď hned: Termíny kontrol v bytovém domě nehlídá revizní firma ani správce — hlídá je osoba odpovědná za správu domu, tedy podle § 1190 občanského zákoníku společenství vlastníků, za které jedná výbor jako statutární orgán (§ 1205 odst. 1). Provedení i evidenci lze zadat smluvně, povinnost mít revizi provedenou a doklad k dispozici tím ale z SVJ nespadne. Fungující kalendář je seznam zařízení, u každého doklad s datem a jméno člověka, který termín sleduje.

Šanon, který nikdo nepřebral

Nový výbor obvykle nezdědí kalendář, ale krabici: dvě zprávy o revizi elektroinstalace z různých let, kniha výtahu, faktura za kominíka bez přiložené zprávy a poznámka „hasičáky řeší správce". Otázka, na kterou nikdo neumí odpovědět, přitom není odborná: co má příští termín a kdy. Odpověď je rozházená v několika zákonech, ve všech se ale opakuje totéž: povinnost má provozovatel a doklad je jeho.

Kdo je ve SVJ „ten, kdo hlídá"

Správa domu a pozemku zahrnuje podle § 1189 odst. 1 občanského zákoníku vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům jako funkční celek. Osobou odpovědnou za správu je podle § 1190 společenství vlastníků; nevzniklo-li, je jí správce. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. pak v § 7 písm. b) řadí mezi činnosti správy z hlediska provozního a technického přímo revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů a rozvodů energií.

Nad tím leží dvě role, které si výbory často neuvědomují:

  • SVJ je provozovatel vyhrazených technických zařízení. Za provozovatele označuje § 20 odst. 1 zákona č. 250/2021 Sb. právnickou nebo podnikající fyzickou osobu, která taková zařízení provozuje. Společenství vlastníků je právnickou osobou (§ 1194 odst. 1 občanského zákoníku), takže u výtahu, plynovodu i společné elektroinstalace nese všechny povinnosti podle § 20.
  • Za požární ochranu odpovídá statutární orgán. Zákon č. 133/1985 Sb. ukládá povinnosti právnickým osobám v prostorách, které užívají k provozování činnosti, a v § 2 odst. 2 říká, že za jejich plnění odpovídá statutární orgán. Kam u konkrétního domu sahá „provozovaná činnost", se posuzuje individuálně; sporné případy patří osobě odborně způsobilé v požární ochraně, ne hlasování na schůzi.

Kde končí dům a začíná byt vlastníka, rozebírá Revize v bytovém domě: kde končí odpovědnost SVJ. Tenhle text jde dál — co s termíny a doklady, když už víte, které zařízení je vaše.

Správce ani revizní firma odpovědnost nepřevezmou

Shromáždění může podle § 1208 písm. g) občanského zákoníku určit osobu, která bude některé činnosti správy zajišťovat, a osoba odpovědná za správu s ní podle § 11 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. uzavře smlouvu. Přesouvá se tím ale výkon, ne odpovědnost: totéž nařízení v § 10 odst. 2 ukládá osobě odpovědné za správu domu dohlížet na plnění smluv a vymáhat nároky z jejich porušení.

„Správce to hlídá" proto není stav, ale smluvní ujednání — patří na papír včetně toho, kdo eviduje termíny a komu chodí upozornění. Člen výboru navíc vykonává funkci s péčí řádného hospodáře podle § 159 odst. 1 občanského zákoníku, což zahrnuje i ověření, že objednaná služba proběhla. A za dluhy SVJ ručí podle § 1194 odst. 2 členové podle podílu na společných částech — účet za zapomenutý termín se rozdělí mezi vlastníky.

Co v domě má vlastní termín

Přehled je výčet typů kontrol a toho, kdo vystaví doklad a kdo sleduje termín. Lhůty ani obsah revizí sem schválně nepatří.

Co v domě Čím je zařazené Kdo vystaví doklad Kdo sleduje termín
Společná elektroinstalace a hromosvod vyhrazené elektrické zařízení, § 3 NV č. 190/2022 Sb. revizní technik elektro SVJ jako provozovatel
Domovní plynovod, kotelna, plynové spotřebiče ve společných částech vyhrazené plynové zařízení skupin F a G, § 5 NV č. 191/2022 Sb. revizní technik plynu SVJ jako provozovatel
Expanzní nádoba, výměník, tlaková nádoba v kotelně vyhrazené tlakové zařízení, NV č. 192/2022 Sb. revizní technik tlaku SVJ jako provozovatel
Výtah vyhrazené zdvihací zařízení, § 3 odst. 1 písm. c) NV č. 193/2022 Sb. servisní firma, revizní technik, inspekční orgán SVJ jako provozovatel
Komín a spalinová cesta § 43 až 47 zákona č. 133/1985 Sb., NV č. 34/2016 Sb. kominík, u revize revizní technik spalinových cest SVJ jako objednatel
Hasicí přístroje, hydranty a další požárně bezpečnostní zařízení vyhláška č. 246/2001 Sb. osoba oprávněná podle vyhlášky a podmínek výrobce statutární orgán (§ 2 odst. 2 zákona č. 133/1985 Sb.)
Vodoměry a měřidla tepelné energie stanovená měřidla, § 3 zákona č. 505/1990 Sb., vyhláška č. 345/2002 Sb. subjekt oprávněný k ověřování stanovených měřidel SVJ jako uživatel měřidla

Lhůty a obsah revizí drží Lhůty revizí 2026, u výtahu Výtah v bytovém domě a u hasicích přístrojů samostatný text.

Doklad není administrativa, ale podmínka provozu

Nejsilnější věta tématu je v § 20 odst. 3 zákona č. 250/2021 Sb.: za stav ohrožující bezpečnost práce a provozu se považuje mimo jiné provoz vyhrazeného technického zařízení, u něhož není doložena zpráva o revizi provedené ve stanovených lhůtách a rozsahu, a dále stav, kdy průvodní nebo provozní dokumentace chybí, ačkoli byla vydána. Chybějící papír není formální vada, ale zákonný důvod, proč se zařízení nesmí používat. Stejně staví doklad požární předpisy: provozuschopnost požárně bezpečnostního zařízení se podle § 7 odst. 3 vyhlášky č. 246/2001 Sb. prokazuje dokladem o montáži, zkoušce, kontrole provozuschopnosti a údržbě, § 38 odst. 1 žádá doklady i u ostatních technických zařízení.

Odtud plyne termín, který se v SVJ nesleduje skoro nikdy — termín na doklad. U spalinové cesty musí oprávněná osoba předat objednateli písemnou zprávu o čištění nebo kontrole do 10 pracovních dnů od provedení (§ 47 odst. 1 zákona č. 133/1985 Sb.); totéž platí pro revizi. Práce hotová, faktura zaplacená a zpráva nikde je nejtišší díra v kalendáři: vznikne položka „hotovo" bez přílohy, což je u kontroly i u pojistné události totéž, jako by revize neproběhla.

Termín odstranění závady musí počítat se shromážděním

Závady ohrožující bezpečný a spolehlivý provoz se podle § 20 odst. 5 zákona č. 250/2021 Sb. odstraňují bez zbytečného odkladu, u ostatních závad termín stanoví provozovatel — jenže tím je tady kolektivní orgán s omezenou pravomocí utrácet.

Statutární orgán rozhoduje o opravě nebo úpravě společných částí jen do nákladu, který podle § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. nepřevýší 1 000 Kč v průměru na jednotku; limit neplatí u havárií a stanovy mohou určit jinak. Nad tento rámec rozhoduje shromáždění (§ 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku), které se musí sejít nejméně jednou ročně (§ 1207 odst. 1). Kalendář SVJ proto nedrží jen data revizí, ale i poslední okamžik, kdy nález stihne projít schvalováním.

Dvě věci se naopak na schůzi nečekají. Vlastník stavby má podle § 167 písm. b) zákona č. 283/2021 Sb. neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady ohrožující životy nebo zdraví. A zjistí-li kominík nebo revizní technik spalinových cest nedostatek bezprostředně ohrožující zdraví, život či majetek, který nelze odstranit na místě, ohlásí ho podle § 46 zákona č. 133/1985 Sb. sám úřadu do 10 pracovních dnů — bez ohledu na termín schůze. Cestu od nálezu k uzavření popisuje Závada z revizní zprávy.

Co musí evidence unést

Vedení technické a provozní dokumentace domu i uchovávání dokumentace stavby odpovídající skutečnému provedení je podle § 8 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. součástí správních činností správy domu. Vlastník stavby ji podle § 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb. uchovává po celou dobu trvání stavby — a tatáž věta dodává, že ji lze uchovávat i v elektronické formě.

Aby kalendář obstál, potřebuje u každé položky:

  1. zařízení a umístění v podobě, kterou používá i revizní zpráva,
  2. právní základ termínu, ne jen datum,
  3. datum posledního a příštího výkonu, odvozené od dokladu, ne od faktury,
  4. doklad jako přílohu, ne zaškrtnutí,
  5. dodavatele včetně oprávnění, o které se opíráte,
  6. jméno člověka ve výboru, který položku sleduje,
  7. stav závad z poslední zprávy a jestli jsou uzavřené.

Šestý bod je ten, který přežije volby: přehled v mobilu odcházejícího předsedy byl výkonem funkce statutárního orgánu, ne osobní laskavostí. Evidence navíc musí unést nahlížení — vlastník jednotky má podle § 1179 občanského zákoníku právo nahlížet do smluv ve věcech správy i do účetních dokladů. A nedochová-li se dokumentace, může stavební úřad podle § 245 odst. 3 zákona č. 283/2021 Sb. nařídit pořízení pasportu stavby na náklad správy domu.

Kde smí pomoct AI a kde ne

Přepis termínu ze zprávy do evidence nedělá v SVJ nikdo rád, a právě proto propadá. Tady dává strojová pomoc smysl: systém přečte zprávu, najde datum a zařízení, navrhne příští termín a upozorní, že u položky chybí příloha.

Všechno jsou to ale návrhy. V InvoAIM se citlivá změna — posun termínu, uzavření závady, nahrazení dokladu — nezapíše bez vědomého potvrzení uživatele a zůstane po ní auditní stopa s tím, kdo a kdy ji potvrdil. Cyklus popisuje Co je InvoAIM, hranici tabulky Evidence revizí v Excelu.

Časté otázky

Může termíny hlídat správce místo výboru? Prakticky ano — shromáždění podle § 1208 písm. g) občanského zákoníku určí osobu, která některé činnosti správy zajišťuje. Podle § 10 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. ale osoba odpovědná za správu domu dohlíží na plnění smluv a vymáhá nároky z jejich porušení, takže kontrola zůstává na SVJ.

Stačí jako doklad faktura od dodavatele? Ne. U vyhrazených technických zařízení je podle § 20 odst. 3 písm. a) zákona č. 250/2021 Sb. rozhodující doložená zpráva o revizi, u požárně bezpečnostních zařízení jmenuje doklady § 7 odst. 3 vyhlášky č. 246/2001 Sb. Faktura prokazuje platbu, ne stav zařízení.

Musí být evidence na papíře? Nemusí — § 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb. u dokumentace stavby výslovně připouští elektronickou formu. U jednotlivých dokladů se řiďte příslušným předpisem a dokumentací výrobce.

Přebíráte výbor a nevíte, co má nejbližší termín? Ozvěte se — Miroslav Jaroš, +420 724 689 762, miroslav.jaros@ithope.cz. Revizním firmám nabízíme 14denní vyzkoušení na vlastních datech, organizacím audit spisovny zdarma.

Zdroje

Předpisy se mění novelami. Před nastavením kalendáře si znění ověřte v e-Sbírce a u sporné hranice mezi domem a bytem se opřete o prohlášení vlastníka a odborné posouzení.